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      珠海:拖欠物業費的業主不得入選業委會

      作者:管理中心  來源: 發布日期:2016/12/7 點擊次數:758

       

       

       記者獲悉,此前備受關注的《珠海經濟特區物業管理條例》(草案修改稿)日前正式提交了珠海市八屆人大四十次會議審議。對于此前業主訴求較高的降低業委會成立門檻的問題,此次《草案修改稿》也進行了明確。針對候鳥小區出臺的小區投票“推定原則”,此次進行了重新加入。

          候鳥小區業委會難題有望解決

          此次《草案修改稿》規定,鎮、街應當在接到業主書面要求后的三十日內,會同聯名業主組建業主大會籌備組,啟動業主大會的籌備程序。此舉加強了政府部門對業委會成立的監督和幫扶。《草案修改稿》還規定以籌備能力和無利益沖突為主要衡量標準,放寬業委會籌辦相關人員資格條件。不過,鑒于業委會超越職權與濫用職權的情形時有發生,《草案修改稿》同時規定了弄虛作假、隱瞞事實真相、擅自動用物業專項維修資金等五類業委會行為禁止。

          此次草案修改稿中還特別對有爭議的“推定原則”進行了處理。據了解,現行條例為了便于業主大會達到過半數同意形成決議,規定了推定原則,即業主在規定期限內未進行議事表決,推定該業主表示同意參與投票的多數人意見。實踐中該原則發揮了積極作用,但也存在個別小區被少數人利用操控形成決議,侵害業主合法權利,因此此前草案中刪除了該條規定。

          對此,珠海市人大法制委員會認為,原條例借鑒香港經驗創設的推定原則,對解決業主大會決議難發揮了積極作用,鎮街等基層單位強烈呼吁予以保留,對實施過程中出現的問題應通過完善該原則予以解決。因此目前《草案修改稿》再次規定,公告期限屆滿,業主未進行投票的,除籌集和使用建筑物及其附屬設施事項外,其余表決事項,推動該業主同意參與表決的多數意見。

          業主以外的人購買了小區內車庫車位,是否具有投票權?因此,《草案修改稿》中也明確,業主的投票權按專有部分面積和業主人數兩種方式計算,車位、車庫不計入業主投票權。

          業委會成立初期經費如何解決?這也是許多業委會籌建遇到的難題。此次《草案修改稿》明確,首次籌備業主大會會議的經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。首次籌備業主大會會議以外的業主大會、業主委員會的工作經費由全體業主共同承擔。

          前期物業費也可以調

          前期物業是否是一口價?為解決物業服務市場化程度低、建設單位與物業服務企業之間建管不分的問題,《草案修改稿》規定,由珠海市物業管理行政主管部門建立統一的物業管理招投標平臺,前后期物業服務企業均可通過統一平臺進行選聘。同時增加了對物業服務企業的行為規制,明確規定對擅自占用業主共用設施設備、騙取挪用專項維修資金等八類行為予以禁止。《草案修改稿》還增設了前期物業服務費調整制度。物業服務收費標準的調整,物業服務合同有約定的從其約定,沒有約定的可以通過相應的公示和表決程序予以啟動。

          此外,目前很多樓盤普遍存在建設單位交付物業后,未盡保修義務,物業質量問題層出不窮的問題。《草案修改稿》中增設了物業保修金制度,規定建設單位應當按建筑安裝總造價百分之二交納物業保修金,物業保修金不得納入房屋建設成本。物業保修金由區物業管理行政主管部門統一管理,在建設單位不履行保修責任等情形下從保修金中支付保修費用,五年內未使用完畢的保修金退還建設單位。

          電梯故障、消防設施故障等緊急情況下,是否可以馬上動用物業維修金?為解決物業維修資金應急使用難的問題,此前就有學者建議增加應急使用機制。對此,《草案修改稿》規定,在發生電梯故障、消防設施故障、層面與外墻滲漏等危及房屋安全與人身安全等情形下,可以啟動緊急使用程序。啟動主體設定為業主委員會、相關業主、物業服務企業、社區居委會,主管部門資金使用審批時間為兩個工作日。

          老賴物業可不交物業費

          一直以來,珠海關于“老賴物業”的問題層出不窮,不少小區業主成立業委會后辭退物業卻遭到拒絕,最終只能雙方打官司。對于“老賴物業”,《草案修改稿》明確規定,前期物業服務合同期限未滿,業主大會選聘出新的物業服務企業的;物業服務合同期限屆滿或者符合物業服務合同約定的解除條件,業主、業主大會選聘出新的物業服務企業的;物業服務企業依法提前解除合同;物業服務企業因破產等原因不能繼續履行合同義務的;依法應當推出的其他情形。以上五種情形物業服務企業必須退出物業管理區域。拒不退出的,業主有權拒絕交納物業管理費。《草案修改稿》還規定,未按規定退出物業管理區域的將被予以警告,責令限期改正;逾期不改正的處5萬以上10萬以下的罰款并錄入物業服務企業信用檔案。

          業主欠交物業費呢?《草案修改稿》規定,業主應當按時交納物業費。拖欠物業費的不能作為業委會候選人和業委會委員。

          相關調查

          物業問題多

          珠海當下物業管理現狀如何?珠海市物業管理現狀及物業管理條例調研報告顯示,珠海現有物業小區約1900個,成立業主委員會的僅有290個,占全市物業小區總數的15.26%。

          調查顯示,在小區物業服務總體滿意度方面,認為“比較不滿意”的為45.46%。小區居民拒交或拖欠物業服務費,或者與物業公司對簿公堂的時有報道,從調查情況看,物業服務質量差或收費過高是業主拒交或拖欠物業服務費的主要原因。

          “物業服務公司管理不規范、服務不到位是物業管理糾紛案件中的主要爭議之一。”珠海市中級人民法院民三庭在報告中認為,珠海市兩級法院受理的物業管理服務合同糾紛案件,絕大部分為物業服務公司起訴業主,請求判令業主交納物業服務費。對于提高小區物業公司的管理水平,三分之二的居民認為有必要引入獨立、公正的第三方評估機構對物業服務企業的服務質量進行科學評估。

          調查報告分析,業主大會、業主委員會組建難的原因主要有三個,一是業主大會召開人數比例要求過高,實操難度比較大;二是業主參與意識淡薄,在市場經濟體制下不太愿意做一些沒有意義的事情;三是建設單位或物業服務企業不夠配合,往往更多地從自身利益考慮,推脫阻擾。

       

       

       

       
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